2009-2015年物业公司多板块上半年工作总结及下半年工作计划

2009-2015年物业公司多板块上半年工作总结及下半年工作计划

一、市热力公司2015年上半年工作总结及下半年工作任务

按照市委、市政府总体工作要求及局党委2015年度工作部署，市热力公司以“安全、优质、高效、平稳”为供热核心目标，推进管网优化、设备升级与管理提升。截至6月底，公司已实现“时间过半、任务过半”，关键指标完成率达103%，为年度供热任务落地奠定基础。

（一）上半年核心工作成果

1. 2014-2015年度冬季供暖任务圆满收官

本供热季全市集中供热面积稳定维持在350万平方米，覆盖用户约2.8万户。公司以《城镇供热服务》（GB/T 33833-2017）为标准，落实24小时全天候服务机制，故障响应时间控制在45分钟以内，维修办结率达98%。数据显示，本季首次应用主循环泵变频控制技术后，供热管网压力波动范围缩小至±0.02MPa，相较于传统定频控制模式，管网稳定性提升30%，供热达标率从88%提高至97%，用户投诉量同比下降22%，满意度较上一供热季提升15%。

2. 年度任务分工明确，管网与设施排查检修有序推进

3月17日供暖结束后，公司立即召开专题会议复盘上季问题，形成《2015年度热力设施改造任务分解表》，明确责任部门与时间节点。截至6月底，已完成全市所有热力设施、管网的摸底排查，累计发现隐患点42处，整改完成率达76%。计划改造的红花西街、文化路及两侧分支干线、飞龙街两侧分支干线中，华安小区、长安小区（东区、西区）改造方案及工程预案已通过上级部门审批，进入施工准备阶段；塔前小区、市委一宿舍、矿山三处、华夏小区等改造前期调研工作已全部完成。

3. 城市供热专项规划通过评审

5月12日，公司联合省、市热力行业主管部门及专家团队，对我市城市供热专项规划开展评审。结果表明，规划中近（2015-2020年）、中（2021-2030年）、长期（2031年以后）的供热负荷预测、管网布局等核心技术指标符合《城市供热规划规范》（GB 50893-2013）要求，原则上予以通过；同时，专家针对规划中的热源互补方案、应急保障机制提出3项优化建议，为后续供热事业科学发展明确方向。

4. 热源厂锅炉设备处置工作完成

按照市政府国有资产优化配置要求，5月完成热源厂锅炉设备资产评估，评估值较账面净值提升5%，有效减少国有资产折旧损失。该批设备已按程序上报市政府批准，用于冲抵公司所欠聚源热电公司债务，债务总额降低12%，目前设备拆装工作进度已完成60%。

5. 《兖州市城市供热管理办法实施细则》初稿编制完成

基于《山东省供热管理办法》，结合兖州本地供热实际，公司通过调研12个老旧小区、访谈300余户居民，形成《兖州市城市供热管理办法实施细则》初稿。细则明确供用热双方权利义务、管网维护责任划分、投诉处理流程等核心内容，目前处于修订完善阶段，计划于本采暖季前完成法律程序并报市政府批准实施。

6. 民主管理强化，公司管理制度迭代升级

6月2日，公司召开第四届职工大会二次会议，参会职工代表表决通过率达95%。会议审议通过《2015年度公司管理制度修订版》，新增《热力管网巡检规程》《服务大厅管理规范》等5项制度，优化《绩效考核办法》中“服务质量权重”指标，从原20%提升至35%，进一步增强团队凝聚力与执行力。

7. 供热服务大厅建设进入招投标阶段

结合我市“三亮、三创、三评，擦亮文明窗口”活动要求，公司在中心换热站原有建筑基础上启动服务大厅改造。截至6月底，已完成工程设计（设计方案符合《城镇供热服务场所建设标准》）、预算编制（总预算控制在180万元以内）及项目评审，目前进入招投标阶段，计划本供暖季前竣工并投入使用，服务窗口数量将从原3个增至6个，预计用户业务办理效率提升50%。

（二）下半年重点工作任务

1. 太阳纸业电厂至西城区供热主管网工程

上半年已完成项目可行性研究、环境影响评估、立项及施工图设计，过铁路顶管工程报批材料已提交相关部门。下半年需启动管网施工，确保完成3000米管网铺设；同步推进供热首站设计、发电机组改造，完成施工图审查、预算评审、施工招标及主要设备采购，设备采购合格率需达到100%。

2. 城区旧管网改造工程

针对供热效果不达标区域，按计划完成红花西街、文化路及两侧分支干线、飞龙街两侧分支干线改造升级。其中，华安小区、长安小区（东区、西区）改造需于9月底前竣工；塔前小区、市委一宿舍、矿山三处、华夏小区改造需于10月底前完工，改造后管网散热损失率需控制在8%以内，较改造前降低4个百分点。

3. 既有居住建筑分户控制与分户计量改造

结合《既有居住建筑节能改造技术规程》（JGJ/T 129-2012），推进单管顺流式供热系统改造与分户计量改造同步实施。全年需完成20万平方米改造任务，力争突破30万平方米；同时配合政府出台改造优惠政策，对2015年参与改造的用户，按改造面积给予15元/平方米补贴，确保改造覆盖率较上年度提升25%。

4. 供热扩面改造工程

全年计划完成供热扩面60万平方米，新增用户5500户，所有新增用户（含新建建筑）需100%符合节能标准与供热分户计量要求。其中，下半年需完成35万平方米扩面任务，新增用户3200户，扩面区域集中在西部新城、东部产业园区周边。

5. 供热收费计量改革

按上级要求完成计量收费标准制定，采用“基础热费+计量热费”模式，基础热费占比不超过总热费的30%。下半年需分步推进收费方式改革，9月底前实现服务大厅收费全覆盖，11月底前开通银行代收渠道（合作银行不少于3家），力争收费效率提升30%，收缴率维持在95%以上。

6. 供热收费标准调整

基于供热成本核算数据（2014-2015年度供热成本达19元/平方米），已向物价部门提交收费标准调整申请，计划将现行16元/平方米调整至19元/平方米。下半年需配合物价部门完成成本监审、听证会组织等工作，确保调整后的收费标准于本采暖季前落地，缓解供热亏损压力。

7. 城区热力管网与设施全面维护维修

10月底前完成所有热力管网（重点为架空管网）的维护维修，对腐蚀率超过30%、外保温脱落面积超过20%的管网进行更换，累计更换长度预计达1800米。需申请专项维护资金260万元，组建3支专业维修队伍，实行“每日巡检、每周复盘”机制，确保采暖季前管网完好率达100%，杜绝爆管等运行事故。

二、物业公司经营部2009年上半年工作总结及下半年工作安排

2009年上半年，经营部在物业公司统筹领导下，聚焦PE管投标与项目履约，强化业务能力建设，累计完成项目合同额XX万元，履约率达85%，为后续市场拓展奠定基础。

（一）上半年主要工作成果

1. 东部新城XXX国道供水管道PE管项目竣工

该项目为济南市首次大批量应用PE管的市政工程，总长度达2.3公里，采用DN300-DN500规格PE管。经营部历时2个月完成投标文件编制（技术响应符合《给水用聚乙烯（PE）管道系统第1部分：总则》GB/T 13663.1-2000）与项目履约，竣工后经监理单位检测，管道打压合格率达100%，接口渗漏率为0，项目质量评分达92分，为伟星PE管在济南市场推广积累案例。

2. 经一路供水管道改造工程PE管项目推进中

项目中标金额为XX万元，目前处于履约阶段。因项目地处市区，涉及23家驻地单位协调及交通导行方案审批，截至6月底，工程进度完成40%，较计划滞后15%，主要影响因素为地下管线交叉作业（累计发现燃气、电力管线交叉点18处），需进一步优化施工时序以保障结算进度。

3. 山大新校供水管道PE管项目接近收尾

项目中标金额XX万元，已完成履约XX万元，占合同总额的88%。该项目为市级重点工程，管道铺设长度1.8公里，采用DN400 PE管，目前已完成打压实验（实验压力1.0MPa，稳压30分钟无压降），验收合格，仅剩500米分支管线收尾工程，计划7月底前全部完工。

4. 资产评估物业公司仓库清点工作完成

按物业公司部署，经营部联合财务、仓储部门完成仓库资产清点，涉及管件、设备等23类物资，共计1.2万件，清点准确率达99.5%，形成《仓库资产清点报告》，为后续物资管理优化提供数据支撑。

（二）上半年工作问题及改进措施

1. 招投标初期效率与竞争力不足

上半年前3次招投标项目中，中标率仅33%，低于行业平均水平（45%）。问题根源在于：一是团队业务熟练度不足，投标文件编制平均耗时较竞争对手长20%；二是技术方案针对性不强，未充分结合项目地质条件、工期要求调整参数。改进措施包括：每周组织1次招投标业务培训（邀请行业专家授课2次），建立“项目参数-方案匹配”数据库，投标文件编制周期缩短至3个工作日内。

2. 市场信息处理能力待提升

上半年累计错失有效市场信息8条，主要问题包括：信息捕捉滞后（平均滞后行业头部企业1.5天）、信息判断准确率低（仅60%）、部门间信息共享不及时。需建立“市场信息专人对接+每日汇总+每周研判”机制，与5家行业信息平台签订合作协议，信息捕捉滞后时间控制在0.5天以内；同时每月组织1次信息分析会，准确率提升至85%以上。

3. 项目计划与设备保障机制不完善

山大新校项目中，因未提前掌握工程进度节点，管件备货量不足导致供货延迟3天；焊接设备故障2次，因配件储备不足，维修耗时累计达12小时，影响施工进度。改进措施为：建立“业主沟通-进度预判-备货计划”联动机制，管件备货量预留10%余量；每月开展设备维护保养（覆盖率100%），常用配件储备量满足3次维修需求，设备故障维修时间控制在2小时以内。

（三）下半年工作安排

1. 市场拓展与品牌建设

基于济南城市建设规划（东部新城、西部大学城、市内管网改造），开展针对性市场调研，形成《2009年下半年市场拓展方案》。投入5万元用于广告宣传（覆盖行业期刊、市政工程展会），提升伟星PE管品牌知名度；每季度开展1次客户回访（回访率100%），客户复购率目标提升至60%。

2. 售后服务体系优化

聚焦抢修服务能力建设，按《城镇供水管网抢修技术规程》（CJJ/T 210-2015）要求，组建2支专业抢修队伍（每队配备5名持证人员），采购抢修专用设备8台套，常用管件储备量达500件，确保抢修响应时间控制在1小时以内，客户满意度维持在90%以上。

3. 竞争对手协同与合作

针对主要竞争对手“四川森普管业”（济南市场份额35%，仅次于本公司的38%），避免单纯价格竞争（上半年双方价格战导致利润率下降8%）。下半年计划建立定期沟通机制，在管材互补供应、项目联合投标等领域开展合作，力争联合项目占比达20%，共同提升市场整体利润率。

4. 部门协同与能力建设

每月与物业公司工程部、财务部开展1次协同会议，明确项目履约中的物资需求、资金计划；组织2次跨部门培训（涵盖PE管施工技术、客户服务），提升团队综合能力；完善《经营部绩效考核办法》，将“项目履约率”“客户满意度”权重提升至40%，激发员工积极性。

5. 安全生产管理强化

遵循“预防为主、防治结合”原则，每月开展1次安全生产检查（覆盖施工场地、仓库），排查隐患整改率达100%；对所有员工开展2次安全培训（培训覆盖率100%），考核合格率需达95%以上，确保上半年无安全生产事故。

三、物业公司后勤部上半年工作总结及下半年工作部署

后勤部在公司党组领导下，聚焦职工住宿、餐饮、后勤保障，落实“以人为本”理念，上半年完成多项基础设施升级，职工保障满意度达92%，较上年度提升10个百分点。

（一）上半年主要工作成果

1. 联建楼浴室设施配置完善

为联建楼浴室配备更衣柜628个，其中职工浴室523个、干部浴室50个、来宾浴室30个、女职工浴室26个，配置率达100%；同时为各浴室安装坐凳45张、沙发28套，休息区面积达120平方米，满足职工洗浴后休息需求，浴室使用满意度达94%。

2. 联建楼办公家具配发到位

2月制定《联建楼各区队办公用品分配方案》，2月16日完成办公家具（含办公桌、文件柜、会议桌等）到货与安装，2月26日组织验收（验收合格率100%）并启动发放，2月28日全部配发到位，较计划时间提前4天，保障各区队办公需求及时落地。

3. 1号公寓楼搬迁与配套设施完善

1号公寓楼为酒店式标准设计，配备独立卫生间（24小时热水）、有线电视、宽带网络、饮水机等设施。2月制定入住方案与搬迁计划，2月26日完成172名职工搬迁入住，入住率达100%；为每名职工配发被褥1套、净化空气袋装活性炭1包，职工住宿满意度达93%。

4. 新职工住宿保障落实

上半年接收新职工210人，均安排入住1号公寓楼，宿舍内部按“统一规划、统一布局”标准布置，独立卫生间热水供应率维持在100%。4月购置900套床上用品（满足后续300名新职工需求）、450台饮水机，全部配发至职工宿舍，饮水安全达标率100%。

5. 1号公寓楼配套升级

5月为1号公寓楼配备电视机450台、机顶盒450个，实现每间宿舍1台电视，电视信号覆盖率100%；5月6日完成筹建处机关干部从临时彩钢房向1号公寓楼的搬迁，干部住宿条件显著改善，搬迁满意度达96%。

6. 职工餐饮与饮水质量提升

6月6日完成临时职工餐厅、干部灶向1号公寓楼新餐厅的搬迁，新餐厅面积达800平方米，餐位数量从200个增至500个，日均接待职工就餐1200人次，较搬迁前提升140%；6月14日完成1号公寓楼净水机交付（共计25台，覆盖所有楼层），水质检测达标率100%；6月底新增灭蝇灯30台，餐厅卫生达标率维持在98%。

7. 后勤物业对标管理方案制定

参照《物业服务企业资质管理办法》及行业标杆企业标准，制定《后勤部物业对标管理方案》，明确在保洁、安保、设施维护等6个维度的对标指标（如保洁频次、设施维修响应时间），为后续管理优化提供依据。

8. 1号公寓楼宿舍设施补充

6月27日为1号公寓楼所有宿舍配备茶几450张、椅子900把，实现“每间宿舍1茶几+2椅子”标准，宿舍功能完整性进一步提升，职工反馈满意度达95%。

（二）下半年工作部署

1. 外委物业监督管理强化

建立“周检查、月考核”机制，重点监督食堂饭菜质量（每周开展1次口味调研，饭菜花样从15种增至20种）、卫生状况（食品卫生抽检合格率达100%）；每季度组织1次外委服务人员岗位技能培训（培训覆盖率100%），食堂服务满意度目标维持在90%以上。

2. 行政办公楼资产登记与问题整改

7月底前完成行政办公楼移交材料、物品、设备的详细登记（登记准确率达100%），建立资产台账；对工程遗留问题（如墙面渗漏、电路故障）进行排查，8月底前联合相关部门完成整改，整改率达100%；9月底前配齐办公室日常用品，实行“个人领用登记”制度，用品损耗率控制在5%以内。

3. 后勤管理制度完善

基于上半年运行情况，修订《后勤部物资采购管理办法》《宿舍管理规定》等4项制度，新增《应急保障管理办法》，形成“覆盖全面、流程清晰”的制度体系，9月底前完成制度发布与全员宣贯（宣贯覆盖率100%）。

4. 对标管理与精细化推进

按《后勤部物业对标管理方案》，每月开展1次对标分析，针对保洁频次（从每日1次增至每日2次）、设施维修响应时间（从2小时缩短至1.5小时）等指标进行优化，12月底前对标达标率达90%。

5. 2号公寓楼搬迁准备

8月启动2号公寓楼入住方案编制，明确搬迁流程、人员分配、物资配置标准；9月底前完成宿舍家具、电器采购（采购合格率100%）与安装；10月底前组织搬迁演练，确保后续搬迁工作有序推进，搬迁效率较1号公寓楼提升15%。

6. 应急预案完善与演练

9月底前完成紧急停水处理、紧急停电处理、电梯困人援救、卫生防疫4项应急预案编制，明确应急流程与责任分工；10-11月每月开展1次应急演练（演练参与率达80%），提升应急处置能力，确保突发事件响应时间控制在30分钟以内。

7. 公司协同工作落实

按公司统一部署，配合完成大型会议服务、节日后勤保障等工作，每月与相关部门沟通1次需求，保障响应率达100%；及时完成领导交办的临时任务，任务办结率维持在98%以上。

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